本人確認情報とは、資格者代理人が申請人の本人性を確認した記録のことです。

運転免許証の画像が数分で作れる時代に、書類の見た目だけで本人性を判断する前提はもう置けません。この記事では、不動産登記の本人確認を、確認の中身と記録の残し方という2つの側面から7つに分解し、生成AIを使ってよい工程と使わない工程を切り分けます。本記事は士業のチカラ編集部が、公表されている一次情報のみを根拠に作成しています。法令の条文はe-Gov法令検索の原文で、行政の見解は各府省庁の公表資料で確認しています。不動産登記法第24条は、登記官が申請人となるべき者以外の者が申請していると疑うに足りる相当な理由があると認めるときに、出頭を求め、質問をし、又は文書の提示その他必要な情報の提供を求める方法により申請の権限の有無を調査する旨を定めています。

見た目で判断する前提が崩れた本人確認の現在地

先に結論を書きます。偽造技術が上がったことで変わるのは、確認の項目ではなく、記録の密度です。何を見たかだけでなく、どう見て、何と突き合わせて、どこに疑問が残ったかまで残せているかが問われる方向に動いています。

制度の枠組みから整理します。不動産登記の本人確認には2つの層があります。1つめは登記官による層で、不動産登記法第23条が事前通知等を定めています。同条第1項は、登記識別情報を提供することができないときに、登記官が登記義務者に対して申請があった旨を通知し、その期間内に申出がない限り登記をすることができない旨を定めています。同条第2項は、所有権に関する申請で登記義務者の住所について変更の登記がされているときに、登記記録上の前の住所にあてて申請があった旨を通知する旨を定めています。前住所通知は、住所を移して名義人になりすます手口に対する仕掛けです。

2つめが資格者代理人による層です。同条第4項第1号は、当該申請が登記の申請の代理を業とすることができる代理人によってされた場合であって、登記官が当該代理人から当該申請人が登記義務者であることを確認するために必要な情報の提供を受け、かつ、その内容を相当と認めるときは、事前通知の規定を適用しない旨を定めています。司法書士が作成する本人確認情報がこの位置にあります。登記官が内容を相当と認めるかどうかで判断されるため、確認の過程が読み取れる記録になっているかが実務上の焦点になります。

行政の側でも、不動産取引をめぐる資金と本人確認の動きが続いています。警察庁のJAFICは、令和8年6月10日公布の犯罪による収益の移転防止に関する法律の一部を改正する法律について、公布と一部施行に関する資料を公表しています（出典: 警察庁JAFIC 犯罪収益移転防止法 同施行令 同施行規則など）。同じページには、令和8年4月28日付けで暗号資産を用いた不動産取引についてが掲載されており、不動産取引の決済手段が広がっている状況が行政側で取り上げられていることが分かります。決済の経路が増えれば、取引の相手方が誰かという確認の重みは増します。

司法書士事務所にとって、ここから出てくる実務上の問いは単純です。面談で相手の顔を見て免許証を確認した、という記録だけで、後から見て確認の合理性が説明できるか。生成AIで作られた画像や、ICチップのない書類のコピーが混ざる可能性を前提にすると、突き合わせの相手を増やすほうに設計が寄ります。士業のチカラでは、顧問先を装う音声への備えとして本人確認ルールの7項目を整理しており、考え方の骨格は共通しています。公的個人認証の広がりについてはマイナンバーカード本人確認の広がりを扱った別記事も参照できます。

不動産登記の本人確認を7つの確認と記録に分解する

結論として、生成AIを使ってよいのは記録の構造化と矛盾点の抽出までで、書類の真贋判断には使いません。画像の真偽をAIに判定させた結果を根拠にすると、その判定の誤りがそのまま本人確認情報に流れ込みます。

第一の確認は、書類そのものの物理的な確認です。原本を手に取り、券面の加工、ICチップの有無、厚み、印字のずれを見ます。ここは人の手と目の工程で、AIは入りません。写しではなく原本を見た事実と、ICチップを読み取ったかどうかを記録します。読み取りができない書類だった場合は、その理由も残します。

第二の確認は、記載事項の相互突合です。氏名、生年月日、住所を、登記記録、固定資産税の課税明細、権利証書、住民票の写しなど複数の資料と突き合わせます。ここでの矛盾は数字や表記の細かい差として現れます。旧字体と新字体、丁目の表記、マンション名の有無といった差を見落とさないため、突合の対象と結果を一覧にして残す運用が実務的です。この一覧を作る作業は生成AIに任せられます。

第三の確認は、面談での質問です。本人しか知り得ない事項を、書類に書かれていない角度から尋ねます。取得の経緯、相続の場合は被相続人との生活の様子、建物の設備や修繕の履歴など、書類からは拾えない話を聞きます。質問の組み立ては生成AIに下書きさせられますが、どこに違和感が残ったかの評価は司法書士が行います。

第四の確認は、取引の経済的な整合性です。売却の理由、資金の流れ、決済手段、取引の急ぎ方に不自然さがないかを見ます。JAFICが不動産取引の決済手段について資料を公表していることからも分かるように、決済の形は多様化しています（出典: 警察庁JAFIC）。急ぎの理由が説明されない取引、相場から外れた価格、決済経路が複雑な取引は、確認を厚くする材料になります。

第五の確認は、周辺への裏取りです。現地の確認、近隣への聞き取り、登記記録の履歴の読み込みなどです。前住所通知の仕組みが住所移転を使った手口を想定していることを踏まえると、住所変更の登記が直近にある案件は履歴を丁寧に追う価値があります。

第六の作業は、記録の構造化です。第一から第五で集めた事実を、本人確認情報として読める形に整えます。ここが生成AIの主戦場です。確認した資料の名称、確認方法、確認日、確認者、突合結果、残った疑問点という項目を揃え、抜けがない状態にします。以下がそのプロンプト例です。

あなたは司法書士事務所の記録整備の補助担当です。
以下の本人確認メモを、次の項目に整理し直してください。

項目:
1. 確認日・確認場所・確認者
2. 提示を受けた書類（名称／原本か写しか／ICチップ読取の有無）
3. 突合した資料と突合結果（一致／不一致／確認できず）
4. 面談で確認した事項と回答の要旨
5. 取引の経緯について確認した内容
6. 残った疑問点・追加確認が必要な事項

制約:
- メモに書かれていないことを推測して補わないでください
- 書類が真正かどうかの判定は行わないでください
- 不足している項目は「メモに記載なし」と明記してください
- 法令の解釈や登記の可否についての判断は書かないでください

本人確認メモ:
{ここに貼り付け}

第七の作業は、司法書士による最終確認です。ここは省略できません。生成AIが整えた記録を読み、事実と異なる記載が混ざっていないか、メモに無い内容が補われていないかを1項目ずつ確認します。特に突合結果の「一致」は、AIが表記のゆれを一致と丸めてしまう余地があるため、原資料に戻って確かめる対象になります。本人確認情報として提出する文書は、司法書士が内容を確認して確定させる工程を通します。

もう1本、矛盾点の抽出に使えるプロンプトを挙げます。

あなたは司法書士事務所の書類点検の補助担当です。
以下に複数の資料から転記した記載事項を並べます。
資料間で食い違っている箇所だけを列挙してください。

比較する観点:
- 氏名（旧字体・新字体・ミドルネームの有無を含む）
- 生年月日
- 住所（丁目・番地・建物名・部屋番号の表記差を含む）
- 不動産の表示（地番・家屋番号・床面積）

出力形式:
- 観点 / 資料Aの記載 / 資料Bの記載 / 食い違いの種類（表記差の可能性 / 内容の相違 / 判断できない）

制約:
- どちらが正しいかの判断は書かないでください
- 食い違いが無い観点は「食い違いなし」とだけ書いてください
- 資料に記載のない項目は「記載なし」と書いてください

資料からの転記:
{資料A: ...}
{資料B: ...}

この2本のプロンプトに共通しているのは、判断を求めていない点です。AIには並べさせ、突き合わせさせ、抜けを指摘させるところまでを任せ、真贋と可否の判断は司法書士が持つという線引きです。相続登記の受任から申請までの流れは別記事の7工程で扱っており、本人確認はその中の一工程として組み込めます。

本人確認の資料を生成AIに入れる前に決める3点

結論から書くと、本人確認の記録は、氏名と住所と生年月日が中心にある情報です。事務所の生成AI運用のなかで、もっとも取り扱いに神経を使う種類の資料だという前提から設計する必要が出てきます。

1点目は、入力する情報の粒度を決めることです。第六の作業で記録を構造化するとき、氏名と住所をそのまま入れずに済む場面が多くあります。本人をAと置き、住所を都道府県までに丸め、生年月日を伏せた状態でも、記録の構造を整える作業は成立します。突合の食い違いを見つける第二の確認では、表記の差そのものを見る必要があるため、そのまま入れざるを得ない場面が出てきます。どの工程では伏せ、どの工程では入れるかを工程ごとに決めておく設計が現実的です。

2点目は、守秘義務の根拠の確認です。司法書士法第24条は、司法書士又は司法書士であつた者は、正当な事由がある場合でなければ、業務上取り扱つた事件について知ることのできた秘密を他に漏らしてはならない旨を定めています。資格を離れた後も続く建て付けです。生成AIに本人確認の資料を入力する行為がこの規定との関係でどう位置づけられるかは、入力先の事業者のデータ取扱い、依頼者からの同意の取り方、入力する情報の範囲によって変わる論点になります。ここを事務所として整理していない状態で運用を始めると、後から記録を追えなくなります。

3点目は、依頼者への説明と同意の取り方です。個人情報保護委員会は、生成AIサービスの利用に関する注意喚起を公表しており、個人情報取扱事業者が個人情報を含むプロンプトを入力する場面の留意点を示しています（出典: 個人情報保護委員会 生成AIサービスの利用に関する注意喚起等について）。第三者提供の制限は個人情報の保護に関する法律第27条に規定があり、委託に伴う提供の扱いも同条の中で整理されています。依頼者への説明としては、どのベンダーのサービスを使うか、入力する情報の範囲、成果物は司法書士が確認していることの3点を伝える形が組みやすくなります。

事務所規程に落とすなら、運用例として次のような書き方が考えられます。本人確認の記録を生成AIに入力する場合は、氏名を記号に置き換えた状態で行うことを原則とする。表記の突合など置き換えができない工程については、事前に所内の責任者の確認を経る。入力した資料の種類と工程、日付を作業記録に残す。書類の真贋判定を生成AIに行わせない。使用可否はモデル名ではなくベンダーとプランの単位で定める。この5行を決めておくだけで、日々の判断はかなり楽になります。

あわせて、本人確認の記録そのものの保管も論点になります。生成AIの入出力履歴がベンダー側に残る場合、事務所の保管記録とは別の場所に本人確認の痕跡が残ることになります。入力を伏せ字で行う運用が効くのは、この点でもあります。オンライン申請の時間帯が広がった環境での事務所フローは登記・供託オンライン申請の夜間フロー7設計で扱っていますが、夜間に一人で処理する体制では、この伏せ字運用がとくに効いてきます。

偽造を見落としやすい3つの場面と回避策

1つめは、写しだけで済ませてしまう場面です。遠方の依頼者、代理人経由の依頼、急ぎの決済が重なると、原本を見ないまま進める圧力がかかります。画像の生成が容易になった前提では、写しは写しでしかありません。回避策は、原本を見たかどうかを記録の必須項目にして、見ていない場合はその理由と代替手段を書かせることです。空欄で通る様式にしないところが要点になります。

2つめは、突合の相手が1つしかない場面です。免許証と申請書の氏名が一致した、で終わると、偽造された1枚が全体を通してしまいます。回避策は、第二の確認で突合の相手を複数持つこと、そして突合結果を一覧で残すことです。登記記録、課税明細、住民票の写しのうち2つ以上と突き合わせる運用にしておくと、1枚の偽造では通りません。

3つめは、AIの出力を記録としてそのまま採用してしまう場面です。生成AIは、メモに無い項目を自然な文章で埋めてしまうことがあります。本人確認情報という文書の性質上、確認していない事実が記載に混ざるのは最も避けたい事故です。回避策は、プロンプトの側で「メモに記載なし」と明記させる制約を置くこと、そして第七の作業で原資料に戻る確認を省略しない運用にすることです。第六の作業で整えた文章がきれいであるほど、確認が甘くなる傾向があるという点も、所内で共有しておく価値があります。

確認と記録にかかる工数と、報酬への織り込み

工数から見ます。本人確認情報を作成する案件で、面談と書類確認に一時間、突合と記録の構造化に一時間、司法書士の最終確認に三十分という配分が一つの目安になります。生成AIを第二と第六の工程に入れると、突合と記録の構造化にかかる時間が短くなる余地があります。逆に、第七の最終確認は短縮の対象にしません。ここを削ると、AIを入れた意味が反転します。

費用面では、新たなツール導入が要らない作業です。事務所で使っている生成AIの範囲で回せるため、発生するのは人件費だけになります。突合の一覧様式と記録の項目を事務所の資産として作り込んでおけば、案件ごとの作業は転記と確認に収まっていきます。

報酬への織り込みについては、本人確認情報の作成が登記申請の付随作業として扱われている事務所と、独立した業務として積算している事務所があります。確認の密度を上げるほど工数は増えるため、密度を上げた分を説明できる形にしておくと、依頼者との話が進みやすくなります。説明の材料になるのは、突合の相手を何件取ったか、原本を確認したか、現地を見たかといった記録の中身です。記録が薄い事務所は、この説明ができません。

体制については、確認の実務を司法書士が持ち、記録の構造化と突合の一覧化を補助者が担う分担が組みやすくなります。プロンプトを事務所で固定しておけば、誰が作業しても記録の形が揃うため、最終確認の負荷が下がります。

本人確認の重心がどこへ動くか

偽造技術の水準が上がった環境で、本人確認の議論は3つの方向に動いています。

1つめは、券面からチップへの移動です。印字された情報は複製できますが、ICチップの読み取りと公的個人認証は仕組みが違います。非対面の本人確認をめぐる制度の議論がこの方向に動いていることは、犯罪収益移転防止法の関係法令が繰り返し改正されている事実からも読み取れます（出典: 警察庁JAFIC 犯罪収益移転防止法 同施行令 同施行規則など）。事務所側の論点は、チップを読み取れる環境を持っているか、読み取れなかった場合の代替手順を決めているかの2点になります。

2つめは、単発の確認から経緯の確認への移動です。1枚の書類が正しいかという問いは弱くなり、その人がその不動産とどう関わってきたかという経緯の整合性を見る比重が上がります。第三の面談と第五の裏取りに時間を配分する設計が、この方向に合います。

3つめは、記録の説明可能性への移動です。登記官が内容を相当と認めるかどうかで判断される構造である以上、確認の過程が読み取れる記録かどうかが実務の質を決めます。生成AIは、この記録の整備を助ける道具として効きます。ただし、助けているのは記録の形であって、確認そのものではありません。この区別を事務所の中で共有できているかが、AIを入れて強くなる事務所と弱くなる事務所を分ける論点になります。

よくある質問

生成AIに本人確認書類の画像を読ませて真贋を判定させてもよいですか

判定の根拠として使わない運用が実務的です。生成AIの画像判定は誤る場合があり、その誤りが本人確認情報の記載にそのまま流れ込みます。不動産登記法第23条第4項第1号は、登記官が資格者代理人から提供を受けた情報の内容を相当と認めるときに事前通知を適用しない旨を定めており、確認の過程の合理性が問われる構造です。AIには記録の構造化と突合の補助を任せ、真贋の判断は司法書士が原本を見て行う切り分けが取りやすくなります。

前住所通知はどういう場面で出てきますか

条文の側では、不動産登記法第23条第2項が、所有権に関する申請で登記義務者の住所について変更の登記がされているときに、法務省令で定める場合を除き、登記記録上の前の住所にあてて申請があった旨を通知する旨を定めています。住所を移して名義人になりすます手口を想定した仕組みという位置づけになります。直近に住所変更の登記がある案件は、登記記録の履歴を丁寧に追う材料が増えることになります。

本人確認情報に何を書けばよいか決まっていますか

記載すべき事項の詳細は法務省令に委ねられている構造ですので、様式と記載事項は省令および通達の本文で確認する進め方になります。実務上は、確認した資料の名称、原本か写しか、確認方法、確認日、確認者、突合結果、残った疑問点を揃えておくと、後から確認の過程が読み取れる記録になります。空欄で通る様式にしないところが要点です。

面談をオンラインで行った場合の記録はどう残しますか

使用した手段、画面越しに何を確認できて何が確認できなかったか、原本の確認をどう補ったかを記録に残す形が実務的です。画面越しの画像は加工の余地があるという前提を置くと、オンライン面談だけで完結させる設計は取りにくくなります。公的個人認証やICチップの読み取りを組み合わせる方向が検討の対象になります。

依頼者の氏名や住所を生成AIに入れずに記録の整備はできますか

第六の記録の構造化については、氏名を記号に置き換えても作業は成立します。難しいのは第二の突合で、旧字体と新字体の差や住所表記のゆれそのものを見る工程なので、置き換えると意味が失われます。工程ごとに入れる情報の粒度を決め、置き換えができない工程だけ所内の手続きを通す設計が現実的です。

司法書士法の守秘義務との関係はどう整理すればよいですか

条文の側では、司法書士法第24条が、正当な事由がある場合でなければ業務上取り扱つた事件について知ることのできた秘密を他に漏らしてはならない旨を定めています。生成AIへの入力がこの規定との関係でどう位置づけられるかは、入力先の事業者のデータ取扱い、依頼者からの同意の取り方、入力する情報の範囲によって変わる論点です。個人情報保護委員会も生成AIサービスの利用について注意喚起を出しています（出典: 個人情報保護委員会）。事務所としての結論は、この3要素を踏まえて整理する進め方になります。

確認を厚くした分を報酬に反映できますか

反映するかどうかは事務所の方針によりますが、説明の材料として記録の中身が使えます。突合の相手を何件取ったか、原本を確認したか、現地を見たか、追加確認にどれだけ時間を使ったかが記録から読み取れる状態であれば、依頼者に密度の違いを示せます。記録が薄い事務所は、確認を厚くしても説明ができないという構造になります。

参考文献

• 警察庁JAFIC 犯罪収益移転防止法 同施行令 同施行規則など
• 警察庁JAFIC 暗号資産を用いた不動産取引について（令和8年4月28日）
• 警察庁JAFIC 犯罪収益移転防止法の解説・パブリックコメント
• e-Gov法令検索 不動産登記法第23条
• e-Gov法令検索 不動産登記法第24条
• e-Gov法令検索 司法書士法第24条
• e-Gov法令検索 個人情報の保護に関する法律第27条
• 個人情報保護委員会 生成AIサービスの利用に関する注意喚起等について

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